企业的投资活动还包含另外有一类
就是你买了一些房产 那这些房产你持有它
你可能说我买了这个楼 我开蛋糕店
但是蛋糕店用不了所有这些空间
那我把剩下的空间怎么样 出租出去
或者甚至说我在某一天我再把它卖掉
那这种出租或者是投资目的的
这么一些房产的持有
我们单独用一个项目来考察就叫投资性房地产
那如果这个房产是你自己用的话
那我们就作为原来的固定资产来管理了
那投资性房地产 那我们在记录里大家注意
它是一项资产 也是一项投资
只不过是以什么 房产的方式体现的
这个投资性房地产那我们可以看到
你怎么来计量它
你可能也有向外面买的 也有自己建造的
这个过程当中发生的
各种各样的金额 必要的开支
我们作为他价值初始的一个计量的一个依据
形成它的初始成本
那对于投资性房地产那他得到他的时候
跟原来固定资产 无形资产实际上是类似的
那问题就出在哪里
出在他跟一般的自己用的区别在哪
就在于它在后续它的使用耗用方面
这个估计就会有一个差异
差异是什么 这里面就有一种模式可以选择
叫公允价值模式的选择
那当然还有另外一种就是成本模式的计量
那成本模式的计量就跟
固定资产也好和无形资产也好
它的考察是一样的
那我们关键主要来看看这个公允价值的计量
那这个公允价值的计量
这个公允价值是一个很学术的一个名词
通俗点就是什么 市价
你这个房产 你投资性的房地产
它如果在当地有一个活跃的房地产交易市场
那既然有活跃的房地产交易市场
那就是你很容易能够在这个市场上
看到同类型的房地产
它的一个市场价格是多少
那你可以用这种市场价格
来作为它的一个公允价值
通俗一点是什么意思
就是说如果你买了这个楼
这个楼你不是自己用的 你是说出租的
我租给别人用 租给别人办公
那如果是这样的话
你当时买的时候花了一个亿
现在这个市场 房地产市场很火 往上走
价格一直往上走 现在变成1.5个亿
那意味着你现在这项投资性房地产的
这项资产的价值就由一个亿变成1.5个亿
你就多了5000万的增值
那5000万的增值
那如果把这个一个亿的房产的价值
调整到了1.5个亿
那这个过程我们叫做公允价值的计量模式
那我们来看一个例子
你像这个企业
它的投资性房地产采用公允价值来计量
然后他的这个办公楼是用来出租的
当时买的时候花了9200万
那到了年底的时候 一看这个房价
现在变成涨到9500万
但是当年他又有一个什么样的
租金收入1500万 你们存到银行
那我们可以看到那对于这一项投资性房地产
那我们怎么样考虑
记录的时候那你会发现
首先第一步是什么样的
它出租了一部分 有租金收入
那这个资金使用的结果就是什么
你银行存款有1500万
那资金的来源是谁提供的
这是由所有者权益里面收入这个要素提供的
那我们给它取一个名字叫做其他业务收入
因为毕竟你出租办公楼
这不是你业务的主要的活动
那是其他业务收入1500万
好 那这是什么样的
这是获得租金收入这一块
那关键再来看一看你年底的时候
你的公允价值调整的一部分是什么样
那你想想看你的投资性房地产
由原来的9200万现在变成什么9500万
你增值了怎么样的300万
那增值的这300万 这个增值的这个情况
资金的使用结果是什么
就是你投资性房地产这一项资产
多了300万的价值
那这个时候我们在后面明细里面
再给它说明清楚
这是公允价值变动多了300万
那资金的来源是谁提供的
这是由所有者权益里面的收入部分
所有者权益里面收入部分提供的
那这个时候由于它是公允价值
就所谓市价资产的市价的波动变化
造成了你的收入和亏损
那这时候我们给它取一个名字
就叫做公允价值变动的损益 用这么一个称呼
300万 那这是投资性房地产
那就意味着投资性房地产你记录了以后
在后续它增值也好 或者价值往下走也好
你可以有两种办法来对待
一种办法就是所谓的成本法
比如说我不调 我只估计损耗
那第二种办法就是这种公允价值的计量的办法
你可以根据公允价值增加和减少
来调整投资性房地产的这么一个资产
它的价值的一个变化 但是这有一条是什么
就是一旦你选用了公允价值的一种办法计量
你以后就只能用这种办法了
不能说我再换换其他的
用回原来的成本的办法
那这是房产你如果是出于投资性的目的
或者是出租性的目的 你持有它的话
这是企业整体可能会涉及到
这么一些不同类别的投资活动
比较常见的是你买固定资产 获得无形资产
那你可能还会有对外做一些股权的投资
当然你有一些房地产
可能是为了出租或者是投资用
